Việc phân loại nhà chung cư đã được đề cập từ khá lâu. Tuy nhiên, đến nay các cơ sở pháp lý để phân loại nhà chung cư vẫn còn rất sơ sài, trong khi thực tế cuộc sống đang đòi hỏi phải gấp rút đưa ra các tiêu chí phân loại nhà chung cư cụ thể để thị trường bất động sản phát triển tốt hơn.

Tại sao phải phân loại nhà chung cư?

Phân loại nhà chung cư sẽ góp phần giúp thị trường bất động sản phát triển minh bạch hơn - Ảnh: Lê Toàn.

Phân loại nhà chung cư có ý nghĩa rất quan trọng đối với việc thẩm định giá trị căn hộ và các hạng mục tiện ích (khu công cộng, giải trí, bãi đậu xe...) kèm theo căn hộ được bán.

Dựa vào việc phân loại này, chủ đầu tư sẽ đưa ra mức giá bán căn hộ phù hợp. Về nguyên lý, việc phân loại đúng đắn sẽ cho ra thị trường những hàng hóa có giá cả phù hợp với chất lượng.

Tuy nhiên, dù thị trường bất động sản của Việt Nam đã được hình thành từ nhiều năm qua nhưng lại vận hành thiếu minh bạch và ít có tính thị trường nhất so với các loại hàng hóa khác. Điều đó giải thích tại sao thị trường bất động sản phát triển bất ổn, không đáp ứng được nhu cầu và tạo nên nhiều bức xúc cho xã hội.

Chính vì thế, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 14/2009 hướng dẫn về phân loại nhà chung cư nhằm đưa ra các cơ sở, tiêu chí, quy trình phân loại, đồng thời để bảo vệ quyền lợi của người mua căn hộ và nâng cao trách nhiệm của nhà đầu tư.

Theo đó, việc đánh giá, phân loại nhà chung cư phải được thực hiện sau khi có dự án và thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật thi công được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; được thực hiện đối với từng chung cư độc lập.

Bốn tiêu chí chính để phân loại nhà chung cư gồm: quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; chất lượng hoàn thiện và trang thiết bị gắn liền với nhà chung cư; chất lượng dịch vụ quản lý nhà chung cư. Căn cứ trên các tiêu chí này, chủ đầu tư sẽ tự đối chiếu và xếp hạng nhà chung cư để kinh doanh.

Theo quy định của pháp luật hiện hành, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thực hiện việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản. Một trong những điều kiện bắt buộc để được tham gia sàn giao dịch đối với các chung cư là phải phân loại nhà chung cư.

Để tham gia giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản, các chủ đầu tư (chủ sở hữu) phải đánh giá, phân loại chất lượng sử dụng nhà chung cư của mình theo các tiêu chí tại Thông tư 14 như đã kể trên.

Quy định là vậy, nhưng trên thực tế, cái nhãn “cao cấp” lại đang được nhiều chủ đầu tư “gán” cho các dự án nhà chung cư một cách vô tội vạ để thu lợi. Các căn hộ có giá bán từ 10-15 triệu đồng/mét vuông cũng là chung cư cao cấp; giá từ 30-45 triệu đồng/mét vuông cũng chỉ là chung cư cao cấp. Đâu là thực, đâu là hư?

Bất cập trong phân loại nhà chung cư

Theo Thông tư 14, nhà chung cư được chia thành bốn loại.

Trong đó, nhà chung cư hạng 1 (cao cấp) có chất lượng sử dụng cao nhất, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo; nhà chung cư hạng 2 có chất lượng sử dụng cao, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý đạt mức độ tương đối hoàn hảo; nhà chung cư hạng 3 có chất lượng sử dụng khá cao, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá; và nhà chung cư hạng 4 có chất lượng sử dụng trung bình, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng.

Trên thực tế, nhiều chủ đầu tư các dự án nhà chung cư đang gặp khó khăn trong việc thực hiện Thông tư 14. Ví dụ, muốn được xếp căn hộ loại 1 (cao cấp nhất), căn hộ phải thỏa mãn tất cả các tiêu chí được liệt kê, trong đó có nhiều tiêu chí rất khó thực hiện trong điều kiện hiện nay, như quy định: “Mỗi căn hộ tối thiểu có 1,5 chỗ để ô tô”.

Hơn nữa, các tiêu chí phân loại nhà chung cư quy định tại phụ lục đính kèm Thông tư 14 còn quá chung chung và sơ sài. Ví dụ đối với yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, quy định đối với chung cư loại 1 hoặc loại 2 là “có sân, vườn, thảm cỏ, cây xanh, đường dạo thiết kế đẹp, hoàn chỉnh”, “không gian xung quanh rộng rãi, môi trường thoáng mát, sạch đẹp”. Tuy nhiên, chưa có văn bản quy phạm pháp luật nào hướng dẫn như thế nào được xem là thiết kế đẹp, hoàn chỉnh, rộng rãi, thoáng mát và sạch đẹp. Quy định chung chung như thế nên ai muốn hiểu thế nào cũng được.

Với các quy định không cụ thể và rõ ràng như kể trên, việc đánh giá để phân loại nhà chung cư có thể sẽ rất tùy tiện. Chủ đầu tư vẫn có thể tự đánh giá chung cư của mình là cao cấp trong khi chất lượng thực tế chỉ ở mức trung bình.

Theo quy định, việc phân hạng nhà chung cư do chủ sở hữu tự đánh giá và tùy theo mức độ sẽ phải chịu trách nhiệm trước pháp luật; trường hợp gây thiệt hại về vật chất thì phải bồi thường.

Vẫn biết cơ sở pháp lý trực tiếp điều chỉnh quan hệ mua bán nhà chung cư giữa chủ đầu tư và người mua là hợp đồng mua bán căn hộ nhưng ngay cả mẫu hợp đồng do Bộ Xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 01/2009 ngày 25/2/2009 cũng không có quy định về điều khoản phân loại nhà chung cư.

Do đó, nếu có xảy ra tranh chấp liên quan đến việc phân loại nhà chung cư, cơ quan giải quyết tranh chấp cũng sẽ phải căn cứ trên các cam kết chung chung giữa các bên và tiêu chí phân loại nhà theo Thông tư 14 để giải quyết vì hiện tại đây là thông tư duy nhất hướng dẫn về vấn đề này.

Cần minh bạch hơn

Rõ ràng, với những quy định mang nhiều định tính và còn bất cập, Thông tư 14 vẫn chưa thực hiện được mục tiêu bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng. Hơn nữa, nó cũng tạo ra sự tùy tiện cho các chủ đầu tư trong việc tự đánh giá, phân loại nhà chung cư và cũng gây nhiều thiệt thòi cho những nhà đầu tư nghiêm túc vì sản phẩm thực sự cao cấp của họ không được phân biệt rạch ròi với các sản phẩm khác.

Nên chăng, cần có những quy định rõ ràng hơn, tránh cách hiểu nhập nhằng, và có tính khả thi hơn trong việc phân loại nhà chung cư. Bên cạnh đó, ngoài việc xây dựng, ban hành tiêu chuẩn phân loại, cũng cần có một tổ chức trung gian đánh giá và công nhận kết quả phân loại cho từng tòa nhà chung cư cụ thể.

Nếu đáp ứng được các yêu cầu về phân loại nhà chung cư, nhà đầu tư có quyền yêu cầu các cơ quan có thẩm quyền công nhận. Và khi chủ đầu tư đưa căn hộ lên sàn giao dịch, cũng phải cung cấp tất cả các thông tin liên quan để người tiêu dùng lựa chọn, đánh giá và quyết định.